Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage in Heilbronn? So rechnest du es durch

Die Rendite steht nicht im Inserat

Wenn in einer Anzeige “4,8 Prozent Rendite” steht, ist das fast immer die Bruttozahl im besten Fall. Sie sagt dir, was die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis bringt, bevor irgendein Kostenpunkt abgezogen ist. Für eine erste Sortierung taugt sie. Für die Entscheidung, ob du kaufst, nicht.

Was am Ende auf deinem Konto landet, hängt an Posten, die im Exposé selten auftauchen. Drei davon entscheiden den größten Teil.

Posten 1: Was die Wohnung wirklich kostet

Der Kaufpreis ist nicht der Kaufpreis. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, und je nach Fall ich als Makler. In Baden-Württemberg liegt allein die Grunderwerbsteuer bei 5 Prozent.

Diese Nebenkosten finanzierst du in der Regel aus Eigenkapital mit. Für deine Rendite zählt deshalb nicht der Preis im Inserat, sondern was dich der Einstieg insgesamt kostet. Rechne die Nebenkosten immer oben drauf, sonst sieht jede Wohnung besser aus, als sie ist.

Posten 2: Was von der Miete übrig bleibt

Die Bruttomiete ist nicht dein Ertrag. Vom Hausgeld, das die Eigentümergemeinschaft erhebt, kannst du einen Teil auf den Mieter umlegen, einen anderen nicht. Der nicht umlagefähige Teil, also Verwaltung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, bleibt an dir hängen und mindert die Rendite Monat für Monat.

Dazu kommt das, was du selbst zurücklegen solltest: für Instandhaltung an deiner Wohnung, für Zeiten, in denen sie leer steht, für einen Mietausfall. Wer mit der vollen Bruttomiete rechnet, rechnet sich reich.

Posten 3: Der Zins, der gerade alles verschiebt

Solange du finanzierst, konkurriert deine Mietrendite mit dem, was die Bank für das Darlehen verlangt. Liegt der Zins über deiner Nettorendite, zahlst du am Anfang drauf und setzt auf Wertsteigerung und Tilgung. Das kann aufgehen, ist aber eine andere Wette als “die Wohnung trägt sich selbst”. Du solltest wissen, welche der beiden du eingehst.

Was Heilbronn 2026 hergibt

Drei Zahlen als Orientierung, alle für die Stadt Heilbronn:

Die Brutto-Anfangsrendite in der Kernstadt lag Anfang 2026 bei rund 4,66 Prozent. Einzelne Lagen liegen darüber, andere darunter. Die Kappungsgrenze beträgt in Heilbronn 15 statt 20 Prozent, deine Mieten im Bestand darfst du also langsamer anheben als anderswo. Und bei umgewandelten Wohnungen gilt in Heilbronn eine auf fünf Jahre verlängerte Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen, was für deine Exit-Planung zählt.

Fürs Umland nenne ich bewusst keine Renditezahlen. Die Gutachterausschüsse der Umlandgemeinden veröffentlichen dazu keine offen geprüften Daten, und geschätzte Zahlen helfen dir bei einer Kaufentscheidung nicht.

Wann sich der Kauf nicht lohnt

Es gehört zu einer ehrlichen Beratung, das auch zu sagen. Wenn der Preis nur über eine Mietsteigerung aufgeht, die du wegen der Kappungsgrenze gar nicht durchsetzen kannst, lass es. Wenn das Hausgeld hoch ist und die Rücklage der Gemeinschaft trotzdem dünn, kommt die nächste Sanierung auf dich zu. Und wenn die Rechnung nur mit der Annahme funktioniert, dass die Wohnung nie leer steht, ist sie keine Rechnung, sondern Hoffnung.

Welche Fehler bei der Kapitalanlage am häufigsten passieren, habe ich im Ratgeber zu den teuersten Anleger-Fehlern zusammengetragen. Und welcher Stadtteil welches Verhältnis aus Kaufpreis und Miete hat, steht auf den jeweiligen Stadtteil-Seiten.

So gehen wir es an

Wenn du ein konkretes Objekt im Blick hast, rechnen wir es zusammen durch, mit den echten Zahlen statt der Inseratszahl. Und wenn du noch suchst, hinterleg dein Suchprofil als Kapitalanleger mit Budget, Objektart und Finanzierung. Dann melde ich mich, sobald etwas kommt, das sich rechnet.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Für deinen Fall sind Steuerberater, Bank und die geltende Rechtslage maßgeblich.