Vermietete Wohnung verkaufen: was der Mieter daran ändert, und was nicht

Der Mietvertrag zieht mit um

Das Erste, was viele Eigentümer überrascht: Du verkaufst nicht nur die Wohnung, du verkaufst den Mietvertrag gleich mit. Das Gesetz nennt das „Kauf bricht nicht Miete” (§ 566 BGB). Der Käufer tritt mit dem Eintrag ins Grundbuch an deine Stelle, mit allen Rechten und Pflichten. Die Miete bleibt, wie sie ist. Die Kaution geht auf den Käufer über. Der Kündigungsschutz des Mieters bleibt vollständig erhalten.

Was daraus folgt: Du kannst deinem Mieter nicht kündigen, um die Wohnung leer und damit teurer zu verkaufen. Eigenbedarf kannst du als Verkäufer nicht anmelden, den hat höchstens der Käufer, und zwar erst, wenn er im Grundbuch steht. Wer dir etwas anderes verspricht, hat den Mietvertrag nicht gelesen.

Die Sperrfrist: in Heilbronn fünf Jahre

Für Käufer, die selbst einziehen wollen, gibt es eine zweite Hürde, und die entscheidet oft über den Preis. Wurde deine Wohnung erst in eine Eigentumswohnung umgewandelt, nachdem der Mieter schon drin wohnte, darf der Käufer wegen Eigenbedarf frühestens nach einer Sperrfrist kündigen (§ 577a BGB). Bundesweit sind das drei Jahre ab Kauf. Heilbronn steht auf der Liste der Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, hier sind es fünf Jahre.

Das heißt praktisch: Ein Eigennutzer, der deine vermietete Wohnung kauft, wartet im schlechtesten Fall fünf Jahre auf seinen Einzug, und selbst dann braucht er einen echten Eigenbedarfsgrund. Für die meisten Familien ist das kein Kauf, sondern eine Geldanlage mit Wartezimmer. Deshalb kaufen vermietete Wohnungen fast immer Anleger.

War die Wohnung dagegen schon vor dem Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung, greift die Sperrfrist nicht. Das steht in der Teilungserklärung und im Grundbuch. Diesen Punkt kläre ich als Allererstes, weil er die Käufergruppe bestimmt.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Noch ein Punkt für umgewandelte Wohnungen: Beim ersten Verkauf nach der Umwandlung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Er darf zu genau den Konditionen kaufen, die du mit dem Käufer im Notarvertrag vereinbart hast. Nach der Mitteilung hat er dafür zwei Monate Zeit. Das verzögert den Verkauf, verhindert ihn aber nicht. Manchmal ist der Mieter sogar der beste Käufer: Er kennt die Wohnung, braucht keine Besichtigung und spart sich den Umzug.

Besichtigungen mit Mieter

Dein Mieter muss Besichtigungen zum Verkauf dulden, aber in einem vernünftigen Rahmen: angekündigt, zu zumutbaren Zeiten, nicht jeden zweiten Abend. Ein Dauerzugang steht dir nicht zu. Ich mache es so: wenige Termine, gebündelt, mit dem Mieter abgesprochen. Fotos für das Exposé nur mit seinem Einverständnis, und nie von seinen persönlichen Sachen.

Ein Mieter, der sich übergangen fühlt, kann einen Verkauf zäh machen. Einer, der früh weiß, was passiert, und dem du zusagst, dass sich an seinem Vertrag nichts ändert, macht die Tür auf. Das Gespräch führe ich meistens selbst, vor dem ersten Termin.

Der Preis: Rendite statt Wohntraum

Eine bezugsfreie Wohnung kauft jemand, der dort leben will. Der zahlt für Aussicht, Grundriss und das Gefühl beim Reinkommen. Eine vermietete Wohnung kauft jemand, der rechnet. Der zahlt für die Jahresmiete, multipliziert mit einem Faktor, und zieht Hausgeld, Rücklagen und Risiko ab.

Ein Beispiel mit runden Zahlen: 70 Quadratmeter, vermietet für 9,50 Euro nettokalt je Quadratmeter, das sind 7.980 Euro Miete im Jahr. Der Gutachterausschuss Heilbronn weist für 2025 im Schnitt 3.225 Euro je Quadratmeter für gebrauchte Eigentumswohnungen aus, also rund 225.000 Euro für diese Wohnung. Ein Anleger sieht darin den Faktor 28 oder eine Bruttomietrendite von etwa 3,5 Prozent. Ob er das kauft, hängt davon ab, wie viel Luft nach oben die Miete hat und was das Haus an Instandhaltung vor sich hat.

Zwei Dinge treiben den Preis einer vermieteten Wohnung nach oben: eine Miete, die zur Lage passt, und ein sauberer Mietvertrag ohne offene Streitpunkte. Zwei Dinge drücken ihn: eine Miete, die seit zehn Jahren nicht angepasst wurde, und eine unklare Nebenkostenabrechnung. Beides lässt sich vor dem Verkauf aufräumen, das Zweite schneller als das Erste.

An wen du vermietet am besten verkaufst

An jemanden, der genau das sucht. Ich führe einen Pool mit vorgemerkten Kapitalanlegern aus Heilbronn und Umgebung, die Objekte sehen wollen, bevor sie auf den Portalen stehen. Für eine vermietete Wohnung ist das der kürzeste Weg: keine Familien, die enttäuscht abspringen, wenn sie das Wort Sperrfrist hören, sondern Käufer, die die Zahlen lesen und entscheiden. Was Anleger dabei prüfen, habe ich im Beitrag Kapitalanlage in Heilbronn richtig rechnen aufgeschrieben.

Welche Unterlagen du brauchst

Beim Verkauf mit Mieter kommen ein paar Papiere dazu, die bei einer leeren Wohnung niemand sehen will:

• der Mietvertrag mit allen Nachträgen und der aktuellen Miete
• der Nachweis über die Kaution
• die letzten Nebenkostenabrechnungen
• Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Hausgeld
• der Energieausweis, den du spätestens bei der Besichtigung vorlegen musst
• der Verlauf der Mieterhöhungen, falls es welche gab

Je vollständiger der Ordner, desto schneller sagt ein Anleger zu. Fehlende Protokolle sind der häufigste Grund, warum ein Käufer nach der Besichtigung wieder abspringt.

Die Steuer, bevor du den Notar anrufst

Bei vermieteten Wohnungen gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 EStG). Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen hilft dir hier nicht, weil du die Wohnung nicht selbst bewohnt hast. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn steuerpflichtig. Ein Gespräch mit dem Steuerberater vor dem Verkauf klärt das in einer halben Stunde und entscheidet manchmal darüber, ob man noch ein Jahr wartet.

Was ich dabei mache

Ich prüfe zuerst Teilungserklärung und Grundbuch, damit wir wissen, ob Sperrfrist und Vorkaufsrecht überhaupt greifen. Dann rechne ich die Wohnung so, wie ein Anleger sie rechnet, spreche mit deinem Mieter und bringe die Wohnung zuerst in meinen Käufer-Pool. Starte mit einer kostenlosen Immobilienbewertung in Heilbronn oder schreib mir kurz, wenn du erst einmal reden willst.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Mietrecht und Steuern sind Anwalt und Steuerberater zuständig.